王天星：住宅短租等新兴业态 治理应倡导“规范发展”而非“直接关停”

  住宅楼内的民宿、网约房如何管理，近年来持续引发关注。一方面，噪声扰民、陌生人员频繁进出、违规改建等问题影响居民生活；另一方面，利用闲置住宅提供住宿服务，也回应着房屋合理利用和游客多样化住宿的需求。如何保护邻里权益，同时为符合条件的经营活动明确规范路径，成为城市治理需要回答的问题。

  北京第二外国语学院文化旅游政策法规中心副主任王天星指出，新时代的治理逻辑应当是“规范发展”，而非“直接关停”。对于住宅短租这一新兴业态，政策层面的态度已经明确，规范与发展并重、安全与便民兼顾。司法实践应当与这一政策方向形成良性互动，共同促进新业态的健康发展。

  城市民宿认定标准仍需细化

  依据《民法典》第279条，住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。对于城市短租，争议的关键在于其是否构成“住改商”，以及应当依据哪些因素作出判断。

  王天星指出，法院在认定“经营性用房”时，普遍将“按日计价、提供住宿服务”作为核心标准。然而，长期租赁中亦存在有偿使用、提供服务如定期保洁等元素，二者之间的界限并非泾渭分明。将短租一概等同于旅馆业经营，忽略了短租在时长、频次、规模上与旅馆业的本质差异。

  “从目的解释的角度看，《民法典》第279条旨在保护相邻业主的居住安宁不受‘经营性活动’的过度干扰。然而，网约房、民宿的干扰是否必然达到一票否决的程度？”王天星说，在现有判决中，多数法院往往未严格审查“实际损害”是否存在、损害程度如何、是否可以通过技术手段加以控制，而是径行以“存在干扰可能性”为由，适用“一致同意”规则。这种以可能性替代现实性的判断方式，在证明标准的把握上尚有商榷空间。

  地方实践已开始探索分类管理。鄂尔多斯将房源集中、具备一定规模的网约房纳入旅店业管理；对房源分散、规模较小、不适宜设置前台的，则按照出租房屋管理。这一做法根据经营规模和形态匹配不同规则，为城市民宿兼顾安全底线与合理经营提供了参考。

  完善城市民宿管理机制，为规范经营明确路径

  厘清法律定性之外，城市民宿还需要一套可执行的管理机制。哪些住宅可以开办民宿，经营者需要履行哪些手续，扰民投诉由谁处理，发生安全问题后如何追责，都应当有明确依据。

  今年初，国务院办公厅印发的《加快培育服务消费新增长点工作方案》提出，培育旅居目的地城市（区域），推动存量设施改造，依法盘活农村闲置土地和房屋。

  王天星指出，虽然该《工作方案》直接针对的是农村闲置资源，但其“盘活存量资产”“培育旅居目的地”的政策导向，对城市闲置住宅的合理利用同样具有指导意义。2025年9月以来，商务部、财政部联合开展了消费新业态新模式新场景（“三新”）试点，确定了50个试点城市，并拨付首批财政支持资金86亿元。民宿、短租作为消费新业态的重要组成部分，正是这一政策框架所鼓励探索的方向。

  政策鼓励发展，不等于放松治理。解决民宿、网约房引发的邻里矛盾，关键不是简单“一刀切”，而是建立可执行、可核验、可追责的治理闭环。

  地方也在探索城市民宿规范治理。前不久，青岛市文化和旅游局等有关部门与美团开展品质民宿集聚区共建，依托试点区域推进分类管理，将房源登记、服务标准、投诉处理和动态退出等纳入管理机制。通过明确经营主体、房源标准和退出条件，推动经营主体可识别、经营过程可监督、违规责任可追溯。

  城市民宿涉及房屋用途、治安、消防等多个领域，治理中还需加强部门协同，将房源核验、入住登记、投诉处理、整改退出等环节衔接起来。同时，应进一步明确平台在经营者实名登记、房源信息核验和异常房源处置中的责任边界。既让居民反映问题后能够找到责任主体，也让经营者清楚了解准入条件和经营边界。

  “同时尽快出台全国统一的民宿（网约房）管理法规，明确住宅用于短租的经营条件、程序要求、邻里协商机制，以及建立司法与行政的协调机制等。”王天星说，住宅短租、民宿、网约房承载着不可忽视的社会经济价值，在促消费、稳就业、平抑旺季酒店价格、盘活闲置资源等方面发挥着独特作用。

  住宅民宿规范发展的关键，是让居民的安宁生活得到保护，也让符合条件的经营者知道如何依法经营。进一步明确法律边界，压实经营和监管责任，形成可执行、可核验、可追责的管理机制，才能减少各方的不确定性，为城市民宿有序发展建立稳定预期。（张伟）