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北京二手房挂牌指导价来了 着急卖房者主动降价

来源:证券日报2021-10-15 09:49

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  本报记者 彭 妍

  目前,全国已有多个城市出台了“二手房指导价”, “二手房指导价”将成为房产调控的标配。一线城市中,除广州、上海、深圳之外,近期北京也发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策。多名海淀区房产经纪人向《证券日报》记者证实了上述消息。

  业内人士认为,此政策的出台不仅可以制约中介挂牌,减少中介炒高房价,也将促使北京二手房市场全面降温。此外,记者注意到,此次指导价格发布对于购房者和卖房者的影响也很大,不少着急卖房的业主自愿选择降价加速成交,而购房者则更多选择观望。

  中介表示外网展示房源

  均按照指导价

  据报道,北京市海淀区房地产经纪协会于近期发出行业内部自律倡议,号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。同时,海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导价,供中介机构参考,名单包含海淀29个重点小区,针对60平方米以下小户型、60-90平方米中户型以及90平方米以上大户型均给出了指导价。超过挂牌指导价1%的不让挂牌。

  据了解,此次整顿旨在遏制个别中介机构为了抢房源,抬高售价扰乱二手房交易市场的恶意竞争行为,维护市场良性健康发展;通过指导价让过热区域的二手房市场价格回归理性,贯彻“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”;针对恶意竞争、偏离指导价、报价过高等违规行为,在相关信息的真实性、合理性核实清楚前,将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。

  多家房产中介公司均表示已收到相关通知,根据要求,对于海淀29个重点小区不符合指导价的房源已经在外网上进行了下架。

  一名海淀区的房产经纪人对《证券日报》记者表示,规定于国庆假期后执行,10月8日起,相关小区新增房源的挂牌价不得超过指导价,不符合指导价条件的,不得接受登记委托。目前已挂牌的房源也需向海淀房协报备,超过指导价的房源亦不能继续挂牌。

  “在接到相关通知以后,对于已挂牌的房源,我们已经主动联系且告知业主调整报价,不调整的不予外网展示,但不影响正常卖房、过户。”另一家海淀区某中介机构的销售人员对记者表示,以某小区为例,尽管目前有一百来套房源在售,但是在外网能展示出来的,只有十几套。

  《证券日报》记者在中介机构的App以及某线上找房平台搜索时注意到,平台显示的房源挂牌价皆符合指导价。以上地东里小区为例,平台显示建筑面积在60平方米以下的挂牌价在13.73万元/平方米-13.89万元/平方米之间,而未在外网展示的同样大小面积的房子最少在13.9万元/平方米以上。值得注意的是,在海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策之前,上述户型在外网的挂牌价已达到了17万元/平方米左右,而目前的指导价只有13.9万元/平方米,相当于打了八折。

  对此机制,中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示,主要有两个作用,首先是指导价格挂牌,特别是互联网挂牌,可以减少中介炒作,但并不能完全抑制市场成交。其次,影响贷款,作为银行评估价格的标准,这个肯定有影响,相当于增加了首付,但其实影响也有限,主要针对贷款比较多的刚需影响大,对于改善型客户影响相对有限。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似机制下,相关房源的挂牌等情况会得到规范,同时市场交易等也明显会降温。至少目前看,二手房的价格泡沫会减少。

  着急卖房者主动降价

  购房者多选择观望

  一名市场人士分析称,北京此次二手房指导价规定由海淀房协出台,并非住建部门,在约束中介行为的同时也给卖房者和购房者带来一定影响。

  “限制挂牌价格,将使得29个热门小区的绝大部分房源无法对外展示,并不影响他们交易,但成交量会进一步萎缩,成交周期变长。这段时间看房量也比较少。”某房产中介工作人员向《证券日报》记者介绍。

  “从目前情况看,指导价格对于着急卖房的业主影响最大,部分急售房源有一定的议价空间,他们主要通过降价来加速成交。”另一家房产中介工作人员亦向记者透露,其实最近这两个月成交价有一定降幅,业主对价格的预期在减弱。

  上述工作人员还表示,无法对外展示的房源目前成交价要高出指导价很多,但是只要买卖双方同意,可以成交,不受上述指导价约束。他给记者举例称:“前两天成交的一个建筑面积44.8平米的一居室价格为738万元,单价在16.48万元/平方米,超出了指导价。”

  某中介经纪人表示:“大家都希望业主可以按照指导价格卖,但若降价太多,大多业主宁愿不放盘。目前看,由于政策刚出来,不少客户选择观望,他们也需要时间决定。”

  中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对《证券日报》记者表示,指导价产生了一定的效果,其主要是改变了购房者的房价预期,当看到指导价和房产报价差距较大时,很多买房者就会观望,这种观望会降低房地产交投活跃度,从而使得急切脱手的业主主动降低报价。当然,成交下降还因为二手房指导价配套一些政策,比如房贷按揭放款速度减慢。这也意味着,如果客户虚假报价,往往会在房贷比例上吃亏,需要有较高的自付比例。这也使得二手房指导价实际上成为压制炒房的重要手段。

  “今年上半年,我的房子报价950万元还有看房的,也有人出价930万元,当时犹豫没卖,现在几乎没什么人来看房,最高报价也只有870万元。”一位已将名下二手房挂牌近一年的张女士向《证券日报》记者介绍。

  张女士的困扰并不是个例。不少业主均表示,能明显感觉到二手房市场有所降温。

  对于购房者而言,由于价格波动较大,而且放贷周期长,很多人选择了观望或者转向新房项目。某中介人员对记者表示,“未来房价可能还会下降”。

  未来房地产市场

  降温态势将持续

  二手房指导价正成为楼市调控的常态化手段。

  今年以来,全国多地陆续设立二手房指导价机制。从各地建立的机制看,主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区。目前来看,这些机制对当地二手房价格的降温作用明显。尤其是今年最早实施二手房指导价的深圳。8月份深圳二手住宅成交量仅2043套,同比下跌超80%,创下近10年新低。同时,8月份深圳二手房价格环比下降0.4%,继5月份后已连续4个月环比下跌。

  业内专家也表示,二手房成交参考价机制,对于楼市最直接的影响就是二手房交易量下跌。在盘和林看来,二手房指导价会让当前北京楼市交易区域冷静,成交量减少,同时成交价格会有下降,尤其是当前,北京学区改革,学区房本身具有一些不确定性,所以指导价会让房地产市场有所降温。

  张大伟表示,北京二手房市场全面降温,除了二手房指导价带来的影响之外,与三季度的房贷收紧不无关系。其实,没有指导价的小区的房价也在下降。

  中原地产研究中心统计数据显示,9月份一线城市二手房数据全线暴跌,整体数据已经是最近多年来的历史新低:北京二手房市场9月份成交量只有12575套,相比2020年的17259套下调27%,环比下调21%,创造连续18个月的市场最低点。

  对未来市场走向,业内专家预计,随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实,对于“学区溢价”过高的小区,价格或将出现下调,北京市场成交量将继续下行,未来房价将更趋于稳定。

[ 责编:张慕琛 ]
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