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偿债高峰期房企资金链面临大考

来源:经济参考报2019-06-25 08:35

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  5月上旬以来,监管部门数次表态房地产业高杠杆不可持续,涉房贷款监管保持高压态势。在此背景下,5月房企融资数据急跌。据同策研究院数据显示,当月其监测的40家典型上市房企完成融资金额约为人民币367.99亿元,刷新2018年10月的392.65亿元,成为2017年以来监测房企融资金额最低值。这一数字较4月融资金额环比下滑52.07%,较今年3月1024.2亿元的高点下滑幅度高达64.07%。

  业内人士表示,我国房地产调控短期内难以放松,涉房融资收紧或维持较长时间。当前房企加快境外发债以补充资金需求,但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说,境外融资难以覆盖其融资需求,房企资金链面临严峻考验。

  5月房企融资额环比大降

  有数据显示,2019年国内房企各类融资持续“井喷”态势,尤其是3月和4月,房企融资处于高峰,单月融资额均超过2500亿元。但自5月起,涉房融资再度大幅收紧。

  同策研究院最新统计数据显示,5月房企融资总额继续大幅下滑。5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,环比大降52.07%,创两年来月度新低。其中,公司债发行总额环比大降近八成,股权融资总额41.32亿元,环比下跌36.96%。

  作为房企融资重要渠道的信托融资也大幅下滑。用益信托数据显示,自今年4月开始,房企通过信托渠道融资额度呈现逐月递减态势。4月,68家信托公司发行581支房地产集合信托产品,融资885.21亿元。5月,房地产行业发行539支信托产品,融资876.8亿元,较3月的653个项目、956.17亿元融资额,分别下滑了17.5%和8.3%。截至6月24日记者发稿时止,6月68家信托公司发行集合信托281支,融资规模为667.33亿元。

  “从4月开始,房企通过信托渠道每月融资额度呈现逐月递减态势。”一位信托业内人士告诉记者,在监管不断加码的大环境下,未来几个月房地产类集合信托发行料将继续“降温”。

  加速海外发债“远水难解近渴”

  当前,市场高度关注负债居高不下、进入集中还款期的房企,能否如约完成还款。

  随着年报相继披露,目前已有金科、新湖中宝、嘉凯城、新城控股、光明地产、阳光股份等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函,涉及多项财务数据,尤其关注其流动性紧张、短期偿债以及融资能力等问题。

  WIND统计数据显示,截至2019年一季度,136家上市房企中38家房企资产负债率超过80%,占比27.9%,11家资产负债率超过85%。其中,*ST华业资产负债率99.18%,鲁商置业资产负债率94.06%,中南建设资产负债率91.56%,天津松江资产负债率90.07%。

  张大伟说,一方面国内融资承压,另一方面后期可预期资金压力不减,众房企未雨绸缪抓紧海外融资。据悉,华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等大房企相继开启在海外“补血”的工作。WIND统计数据显示,今年以来,内地房企在海外已发行了87支债券,合计融资352.14亿美元,约合人民币超过2400亿元,无论是数量还是规模较去年均有不小的增长。去年同期,内地房企发行了63支海外债券,累计融资272.65亿美元。

  6月,房企出海融资明显再提速。中原地产统计数据显示,6月以来,进行海外融资的房企超过15家,融资总额超过30亿美元。6月19日,正荣地产集团有限公司发布公告表示,待若干完成条件达成后,该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券,初步分派率每年10.25%。6月17日,朗诗绿色集团发行2亿美元10.5厘绿色优先票据,用于现有债务再融资。

  有业内人士表示,海外融资难以覆盖房企接下来数月的融资需求。恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

  恒大研究院分析师夏磊表示,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻的背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模上升主要缘于到期债务规模大幅增加。以信用债为例,2019年第一季度合计融资1810亿元,同比大幅增长40.5%,但净融资规模仅为574亿元,同比下滑41.6%,这说明房企融资并未有实质性改善。

  为缓解资金链紧张的状况,近期多家房企出售资产。以今年初经历股价大跌的在港上市地产公司阳光100为例,阳光100中国6月13日发布公告,分别向融创、佳兆业出售资产,涉及资金超57亿元。今年4月,阳光100中国仅半个月内就两度出售资产,回笼60亿元现金以缓解资金压力。

  房企急需拓宽标准化融资渠道

  近日有消息称,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

  银保监会5月17日发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,该通知明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。5月25日,银保监会新闻发言人肖远企公开表示,要坚决避免房地产和金融资产泡沫。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示,必须正视一些地方房地产金融化问题。

  银行方面对房地产项目信贷投放偏谨慎。一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示,目前房地产方面该行只做项目贷款,“且审批权在总行”。有数据显示,今年前五个月,监管部门针对违规输血楼市的商业银行开出逾80张罚单,涉及50家分支行,受罚银行从村镇银行到国有银行,其中不乏百万级罚单。据悉,仅4月30日一天,就有五家银行因信贷资金违规进入楼市合计被罚210万元。

  中原地产首席分析师张大伟表示,今年前四个月,房企融资密集、成本大降,大中型房企基本告别“两位数”的融资成本,从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加。但在楼市调控以“稳”为主的背景下,资金调控必然是重要一环。同策研究院总监张宏伟表示,中央坚持“房住不炒”的政策定位,决定了涉房贷款大幅宽松的可能性不大。

  有业内人士表示,随着地产形势的发展,规范化、标准化融资是大势所趋,下半年房企融资环境将进一步趋紧,建议开发企业适应环境变化,在公开市场标准化业务方面多下功夫。(记者梁倩 钟源)

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