迎接10万亿存量房时代 中介生存“黄金法则”

2017-07-24 19:02 来源:光明网-经济频道 
2017-07-24 19:02:03来源:光明网-经济频道作者:责任编辑:赵刚

  7月23日,博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会房地产六方会谈正式召开,本次会谈主题为“巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代”。链家研究院院长杨现领会上表示,中国房地产市场进入存量的“黄金时代”,中介在市场中将起到越来越重要的作用,亟待找到自身生存的法则。

迎接10万亿存量房时代 中介生存“黄金法则”
链家研究院院长、经济学博士 杨现领

  “一个企业的生存与发展本质上就是在不断变化的环境中做那些永远不变的事情。”杨现领指出,对于中介行业和中介公司,永远不变的事情大致有三件,那就是消费者永远需要真实的信息、永远需要好的经纪人、以及永远需要交易的确定性。

  存量时代意味着什么?

  回望市场,整个房地产行业展现出新的格局,2016年,全国二手房交易额增至6.5万亿,这是房地产市场进入存量时代的一个重要标志。杨现领认为,未来二手房市场规模将进一步扩大,背后有三个不得不提的原因。首先,一线及重点二线城市流通率进一步提升。2016年北京、上海、深圳三个一线城市的流通率分别达到3.5%、5%、8%,大部分二线重点城市都在3~4%。“未来提升最快的一定是二线重点城市”杨现领分析:“大致预测,未来5年,一线城市流通率平均会达到8%左右,二线将会达到5-6%。”

  其次,弱二线及强三线也将快速迈入二手房市场,二手房成交量会逐步超过新房。目前,中国二手房交易市场集中度很高,Top 30城市的交易额超过5亿,究其原因,大部分二、三线城市的房地产市场尚未成熟,而未来经过这一轮弱二线及三四线城市房地产市场的周期性繁荣,以及新增供应的收缩,弱二线及强三线,的二手房市场将逐步从萌芽期走向快速启动期。杨现领认为,未来Top 30城市的交易额集中度下降到35%左右是合理范围。

  第三,房屋交易客单价上升,为白中介提供生存土壤。随着一大批城市进入“万元俱乐部”,为中介行业营造了合规经营,踏实挣钱的良好环境,中介在稳定回报的市场氛围下逐渐走向规范,行业得到不断净化。杨现领举例道:“如果一个城市的房屋均价低于1万,佣金率按2%计算,则套均佣金低于2万,经纪人平均三个月完成一笔交易,假如按50%的分成率计算,这个城市经纪人的月均收入也只有3300元,几乎无法生存。”

  存量时代或成为假房源”终结者“

  存量时代的中介市场发展特征将会发生哪些改变?对此,杨现领表示,市场将对整个中介行业进行价值观、生存能力和生存策略的整体重塑,未来真房源将成行业的基础标准和基础门槛。

  首先,在价值观上,真实、透明、无差异的信息传递将成为整个行业及其参与者坚守的底线。其次,随着行业底层设施的完善,楼盘字典信息字段的完备以及大量的持续性的资金投入,真房源将成为中介能力的体现。再者,真房源也是中介生存的重要策略,从企业的角度看,真假房源的根本差异最终一定体现为竞争力的差异,消费者满意度的差异。

  链家于2008年开始建立“楼盘字典”系统,目前已记录了超过7500万套房屋信息,并由品控中心,作为独立于其他业务部门的监管机构,对真房源监管、经纪人行为规范等方面进行全面监管和把控。“如果未来整个行业能够在真房源这个基础上运行,那么互联网和技术对行业的改造才有可能走向纵深环节,从而以更大的力度改造交易流程、降低交易成本,提升用户体验。”杨现领谈到。

  中介企业的“黄金法则”

  如果把过去20年中介行业的关键特征归结为一点,那就是“成交为王”,一切为了成交。随着整个住房市场消费升级不断深化,“服务为王”必将取代“成交为王”成为行业变革的方向。面临行业的变革,杨现领建议,有三条不变的法则将成为中介企业的行动指南,那就是:真实的信息、好的经纪人、确定的交易,也即让消费者的决策更理性的真实信息,有节操有底线、真实诚信、讲合作、乐于服务的经纪人,以及在交易的各个环节上都能做到为客户提供安全保障。“这三个事做到了,消费者一定会和企业不离不弃,消费者一定会喜欢你”杨现领说。

[责任编辑:赵刚]

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